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[房产] 高层住宅选择分析

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发表于 昨天 19:51 | 显示全部楼层 |阅读模式
所谓“登高望远”,在高层住宅刚刚兴起的时候,购房者们大多以住高层住宅为荣。但随着高层住宅的遍地开花,当客户群体开始真正认识这一产品并仔细比较的时候,不是所有的高层房源都好卖。一个很明显的现象是,高层住宅各个楼层开始出现明显的销售差异,往往是中间楼层最好卖,而两头却成为“困难户”。    调查:楼层越高,卖得越难    一位朋友前段时间挑房子,看来看去都是高层。问她最想买的楼层是几楼,她一口回答:8楼左右最好,最高不能高过18楼,最低不能低于4楼。    记者随机做了一个小型调查,大多数人表示:购买高层住宅,最青睐中间楼层。    很显然,大多数购房者都有同样的想法。根据记者对最近在售楼盘的走访调查。为了尽可能达到数据的准确性,统计的这部分房源都处于不同的销售阶段:有的是刚开盘的热销期,有的则是销售中期,也有的已是尾盘阶段;既有大户型,也有小户型。从走访的结果来,高层住宅开始出现“两头难卖中间俏”的销售态势,也即一幢高层住宅,往往是中间楼层,一般为5-18楼左右最受欢迎。剩余房源较多的,一般是21层以上的楼层。    剖析:价格决定着购买层数    高层住宅销售,为何不同楼层会受到不同待遇?“很多人买高层住宅,都会首先选择价格比较实惠、高度也合适的中间楼层。”楼盘销售人员告诉记者。她认为,这主要跟两方面因素有关,一是价格,其次就是人们的居住心理。    而在这两个因素中间,更多的业内人士认为前者的影响更大。“如果一幢高层,不分楼层,全部都卖一个价格,我敢保证绝对是上面的先卖完。”他们这样表示。    据了解,目前开发商比较青睐的高层定价法则是:最底层的房源往往最便宜,然后逐步往上加价,幅度一般是每高一层,平均加10-100元左右不等,少数品牌楼盘可能会幅度更大;同一楼层的房子,则一般是东边套最贵、西边套次之、中间套再优惠些。    根据这样的定价法则,一个起价2400元/平方米的高层楼盘,如果有30层,其顶楼价格很有可能是在2700元/平方米以上,而如果顶楼是特别设计的、带露台的复式结构,不仅面积非常大,其价格也会更贵。但一般来说,买房自住的工薪阶层不会舍得多掏10万元,只是为了再住得更高10层,更何况高层的得房率本来就普遍比多层低。    除此之外,业内人士普遍认为,乐意住在高层住宅的顶上几层的人,往往都是经济实力比较雄厚的客户。因为他们会比较在意住宅的私密性,以及站在高处的客厅、将整个城市尽收眼底的那种豪气。而一般的购房者,却可能会考虑另外一些问题:比如住那么高,安不安全?或者是一旦停电,能不能轻松爬楼梯到家……更有甚者,在搜房网的业主论坛上,有网友开帖咨询:“买了高层的房子,如果电梯坏了或是20年后要更换,应该找谁?”会有这种疑问的人,显然买房的时候,会尽量往低处去挑,但过低的楼层也会因为日照等原因不被人看好。    居住:怎样选择最佳楼层?    衡量高层住宅的性价比,究竟住几层更合理、更健康呢?专家指出,可从以下几点分析得出最佳楼层。    从空气质量角度来说,生态学家研究发现,8-11层是环境学上的扬灰层。高层建筑周围气流灰“峡谷效应”最容易影响处于建筑群中间、周边有公交干道或工厂的住宅。在“峡谷效应”的作用下,含有灰尘的气流不是平稳移动,而是在高楼之间的某个区间上下“徘徊”。这个“高度”,大概在30米左右。    从采光角度看。选择3层以下要注意看能否保证有效日照,能否达到‘冬至日有效日照不少于1小时’的规范要求。        从噪音污染来看。低楼层噪音、震动都会比较严重,小区内部的一些噪音声源也相应增多,如入口防盗门的关门声及门铃,地下泵房产生的噪音。如果邻近车库入口或通风口,也会受到进出车辆产生的噪音、灯光及排风的干扰,选房时要小心避开。     从后期费用来看。现在的高层电梯费用一般从3层开始,每往上增加一层就要相应地增加大约3元的电梯费用。另外,电梯是有寿命的,20年后更换电梯的费用由谁来支付还是一个问题。还有就是,到达一定层数后,给排水设施都要和普通住宅不一样,费用也不可小觑。所以30层往上的楼层也要慎重选择。
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