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[房产] 房地产开发流程详细解析 房地产开发流程图

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发表于 昨天 20:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
只要一说起房地产,大多数人的第一反应是“这老板肯定是大坑”。确实,目前来说房地产投资在投资业界具有高利润、高投入、高风险的特点,许多从事房地产开发的企业也是经常顶着巨大的压力。你对房地产开发流程熟悉吗?让小编来跟您详细讲讲吧。        房地产开发流程:  (一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。  在市场经济体制条件下,开发设想是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。  (二)可行性研究是房地产项目开发的第二步,也是非常关键的一步。  开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项,银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。  (三)申请项目用地是房地产开发的第三步,也是正式启动项目开发的第一步。  土地是所有建筑的基础,申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。     (四)项目设计是房地产开发的第四步,也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步。  根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后,核发《建设工程规划许可证》。  (五)征地及拆迁安置是房地产开发的第五步,也是取得土地使用权后的第一步。  在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后,就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证,进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内,进行征地及拆迁方案的实施工作。  (六)筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步,也是征地及拆迁安置后最重要的工作。  取得土地使用权后,大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽,如何取得进一步开发所需的房地产开发资金,就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划,然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择,确定合理的融资方案。目前,我国房地产开发商的融资渠道偏少,基本上是通过商业银行贷款,而房地产开发是风险极大的商业活动,一旦投资失败,将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛,对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。  (七)建设工程招标是房地产开发的第七步,是选择合适的承包商和监理单位的有效方法。  工程项目招标投标制,是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标,房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商,以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后,房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位,以便对工程进行建设工程监理。  (八)施工是房地产开发的第八步,也是项目能否及时优质完成的关键一步。  为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工,国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线,并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后,才可以破土动工。在招聘监理单位之后,主要的项目工作就交由监理单位进行,开发商只控制最后的管理权,即保持对监理单位的有效监督,必要时解聘监理单位。项目施工完成后,还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收,就不能投放到房地产市场。  (九)市场营销与策划是房地产开发的第九步,是实现经济效益的关键一步。  房地产项目的开发商,在开发项目即将完工之际,就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件,开发商就可以在进行施工的同时,进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字,在商品房项目的销售中,都可以起到极为重要的作用。当然,房地产开发项目的租售,必须经过房地产行政主管部门的批准,取得销售许可证。  (十)物业管理是房地产开发的最后一步,是房地产开发的售后服务。  >>>房地产开放流程图<<<<>     房地产开发流程的法律规定:  中华人民共和国城市房地产管理法:  第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。  第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。  第二十七条 房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。  第二十八条 依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。  第二十九条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。  第三十条 房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:  (一)有自己的名称和组织机构;  (二)有固定的经营场所;  (三)有符合国务院规定的注册资本;  (四)有足够的专业技术人员;  (五)法律、行政法规规定的其他条件。  设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本法规定条件的,不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。  第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的,分期投资额应当与项目规模相适应,并按照土地使用权出让合同的约定,按期投入资金,用于项目建设。      房产开发的分类有哪些:   (一)根据房地产开发规模的大小,可划分为单项开发、小区开发和成片开发三类。  1 、单项开发。单项开发是指开发方式规模小,占地不大, 项目功能单一,配套设施简单的开发形式。这种开发形式往往在新区总体开发和旧城区总体改造中形成一个相对独立的项目,但其外貌、风格、设施等要求与总体开发项目相协调,并在较短时间内完成这类开发。  2 、小区开发。小区开发是指新城开发中一个独立小区的综合开发或旧城区改造中一个相对独立的局部区域的更新改建,即等于相对独立街坊的更新改造。这类开发形式要求开发区域范围内做到基础设施完善,配套项目齐全。与单项开发相比,规模较大,占地亦较大,投资较多,建设周期较长,一般分期、分批开发。  3 、成片开发。成片开发是指范围广阔(其范围大到可以相近于开辟一个新的城区)、投入资金巨大、项目众多、建设周期长的综合性开发。 如海南洋浦开发区,上海浦东开发区等诸如此类的著名的成片开发项目。在成片开发中,房地产开发往往成为基础产业和先行项目,发挥其启动和引导作用。   (二)从房地产开发的内容不同,可划分为:单纯的土地开发和再开发;单纯的房屋开发和再开发;土地房屋的一体化开发等三大类。  1 、单纯的土地开发和再开发。  土地开发是指通过三通一平(即通电、通水、通道路)或七通一平(即通电、通水、通道路、通排水、通煤气、通热力、通邮; 一平即为平整土地),按照竖向规划进行土方工程施工。 将自然状态的土地变为可供建造各类房屋和各类设施的建筑用地,即把生地变为熟地的开发活动。新城建设一般都需要先进行土地开发。开发公司在平整土地之前,还应对地下物进行勘察,以确定地下是否有文物古迹、管道、电缆、防空洞和其它地下物,并按照规定进行地下物的清除。不能清除的也要在设施施工时加以考虑和处理。  期间,七通一平比三通一平的工作要求更高,实-quot ;七通一平必须完成下列工程:能源系统工程,它包括供电、供热、供气等设施;给排水系统工程,它包括取水、输水、净水、配水管网、排水管网、冷水处理等工程;道路交通系统工程;邮电通讯系统工程,它包括邮政、电讯和电脑网络等设施。;土地平整工程。  土地再开发是指对已开发区域的现有土地,通过一定量的资金、劳动的投入,调整用地结构,完善基础设施,以提高土地使用功能和开发利用效益。旧城区改造一般都需进行土地再开发。  2 、单纯的房屋开发和再开发。房屋开发是指在具备建设条件的土地上,新建各类房屋的活动。一般包括地基建设、主体工程建设、配套和附属工程建设、安装和装饰工程建设等内容。房屋再开发指的是为了提高现有房屋的使用功能和利用效益,在不拆除现有房屋的前提下,对现有房屋进行较大规模的扩建和改建活动。一般又称旧城区开发。需要指出的是,对房屋的扩建和改建只有达到一定程度和规模,才属于房地产开发的范畴。而对现有房屋进行一般性的修缮和装修,则属于物业管理的范畴,而不是房地产开发。  3 、土地房屋一体化开发。土地房屋一体化开发是指从事土地开发和房屋开发,或从事土地再开发和房屋开发全过程的房地产开发活动。我国目前的房地产开发此类形式居多。   (三)根据开发目的不同,房地产的开发划分为经营性房地产开发和自用性房地产开发。  1 、经营性房地产开发。经营性房地产开发是指由专业化的房地产开发企业进行,通过房地产的投资开发活动将开发产品(房屋、基础设施、 土地使用权)作为商品进行交易,以追求利润回报的开发活动。  2 、自用性房地产开发。自用性的房地产开发是指为自用而进行的房地产开发活动,开发者即使用者,开发的房地产产品不进行流通领域,只是满足开发者自己进行生产、经营或消费的需要,开发环节本身不追求营利。
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